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深度研究丨房企多元化格局已形成,商辦和物管成TOP50標配

2021-07-12

“近五年是房企探索多元化業務的關鍵幾年,尤其隨著融資“三條紅線”、房貸管理“兩道紅線”、22城集中供地等政策出台,房地產行業的發展邏輯發生了本質改變,行業已不再支持高速增長,在夯實開發主業的基礎上,尋找“第二增長曲線”已成行業共識。

目前,房企多元化發展基本格局已經形成,從房企布局的賽道來看,經曆了最初爆發式的多點開花,目前聚集到七大主要的賽道:商業辦公、物業管理、產城、文旅、康養、以長租為核心的租賃,以及創投。

從典型房企的多元收入數據來看,房企多元化收入超過10%的有5家,而在5年前這一比例僅僅不足4%。其中物業板塊收入增長促進房企多元化收入占比持續增加,隨著物企上市潮的到來,物業管理收入將成為房企多元化發展過程中收入持續增長的一個重要構成部分。

在中國房地產多元化的這5年曆程中,也麵臨著很多實實在在的問題:賽道的具體選擇是哪些?核心運營方式和模式又有哪些?未來的趨勢又會怎樣?”

01房企多元化已進入穩定期

早在2010年前後,就有房企開始提出進行多元化轉型。2016年恒大地產更名中國恒大集團後掀起了一波改名浪潮,這意味著房企紛紛探索多元化,在地產企業關注多元化的十餘年間,多元化成為了其實現業績突圍的主要渠道。

從2016到2020年的關鍵5年,如果對多元化做一個簡單的判定,大致可為三個階段。

第一階段,2016年、2017年是房企多元化探索的爆發期,這一時期,有近5成的房企涉及到各類型多元化的嚐試。彼時,特色小鎮,長租公寓、聯合辦公等賽道,開始迎來黃金布局或者說是“風口”。

第二階段到了2018至2019年左右,整個多元化的熱度進入“高峰期”。這一階段的核心特征是去房地產化,為各房企的多元化集團戰略奠定了一個基礎。

第三階段,2019年至2020年多元化發展進入了穩定期。具體特征有兩個:一是大量物企開始上市,同時也有商管平台的上市,物管和商管的頻頻上市,也使得房地產多元化從原來的嚐試到現在進入了穩定的“標配”時期。

從房企多元化布局的賽道來看,主要聚集在七大主要的賽道:商業辦公、物業管理、產城、文旅、康養、以長租為核心的租賃,以及創投。

其中,商辦和物管已經是TOP50房企的標配,TOP10房企布局全麵深入,TOP11-50房企更側重康養和產業地產。值得注意的是,這一部分房企對產業地產和康養的涉足大多已跨越了5年甚至5年以上的周期,而且越是頭部企業,產城和康養的進入越早。

此外,近幾年數字化應用在整個產業鏈的興起,促使很多頭部房企成立了基金或投資公司,專門用於房地產產業鏈當中數字化應用科技公司投資或者參股,創投板塊日漸興盛。

圖:2020年各梯隊房企多元化布局情況

資料來源:克而瑞整理

02主業開發多元模式:城市更新+TOD+代建

房企多元化布局發展經曆了一個快速累積資源的過程,前期房企多元化以自主發展為主,後續隨著對於規模的要求或者進入賽道之後開始深度下潛到運營層麵,便逐漸開始了收並購。與此同時,房企出於投入產出的考慮也開始進行多元化的股權投資,目前已經進行了股權投資的房企比例已接近5成。

除了非住宅開發和存量市場,以及大部分的多元化運營之外,以住宅開發為核心的主業運營也開始進入到多元模式,其中,TOP50房企開始進入到城市更新、TOD,以及代建領域,並且已經到了價值布局階段。

城市更新:TOP房企中62%涉足,城市更新基金成立將改變發展模式。

據克而瑞統計,目前已有超6成TOP50房企參與城市更新,大部分房企早在5到10年前邊涉足。近期,上海成立了800億的城市更新基金,由此開始,未來房企在核心城市進入到城市更新的模式也會發生變化。

未來2到3年當中,整個城市更新的格局會發生非常大的變化:尤其是央企介入會加大,頭部房企通過城市基金的方式參與到城市更新會變成接下來的主流模式。

不同於海外及港資房地產企業,TOP50房企城市更新重點布局以珠三角、長三角、山東半島和蘭西等7大城市群。而港資和外資房企則在商管領域中優秀的資源稟賦和運營能力。

圖:不同類型房企涉足城市更新重點區域及業務特征

數據來源:克而瑞整理

TOD:六大開發模式,房企以三種合作模式為主。

受政策助推,74%的TOP50房企已布局TOD,龍頭房企已形成TOD產品線,其核心的是城際高鐵跟城市結合的規則,促使城市立體布局。這些政策也助推很多房企開始進入TOD領域,布局“站城一體化”。一些房企開始形成了自己的TOD產品線,比如華潤萬象城、龍湖天街,作為第三代的TOD做到了“站城一體化”。

目前,房企參與TOD模式不少,其中主要有三種合作模式,均是與國內的交通企業展開合作。公交站點、車輛的建設和經營交給軌道公司,房企主要負責開發和整個流程的把控。

表:房企參與TOD的主要模式及代表項目

數據來源:克而瑞整理

代建:TOP50房企中,32%涉足代建領域。

隨著代建企業逐步資本化運作,TOP50房企涉及到代建的大概占到整體的3成左右,已經成立了專門代建公司的有5家,其中2家已經上市。

就參與房企的類別劃分來看,大致可以分為國資背景為主的房企,主要從事政府類代建;和以商業代建為主的房企,其中此類房企又裂變為兩種模式:一是產品領先的規模型房企,包括做住宅代建的綠城管理和商辦類代建為主的金地管理,還有就是以一些區域型代建為主的房企,在企業所聚焦的區域會有較大的市場份額,包括建業、藍光等,還有一類是產品具有獨特競爭力的房企,比如以做綠建為主的朗詩、當代等。

從2010到2020年10年間,商業代建總的建麵大概是3.5億方,總量緩慢上升,但增速逐步放緩。代建開始向頭部企業傾斜,綠城加建業兩家占到整體份額的3成,如果把前5名加到一起的占比達到6成以上。就部分住宅類的代建來說,頭部企業的增速也會隨著整個行業的放緩而放緩。而商業代建隨著城市更新或者TOD帶來的機遇,未來釋放出來的空間會更大。

圖:2010-2020年全國新增商業代建項目建築麵積及增速

數據來源:克而瑞整理

03“第二增長曲線”:商辦和物管成TOP50標配

從房企布局的主流七大賽道來看,商辦和物管已經是TOP50房企的標配。此外,TOP50房企早早布局產業地產和康養,而TOP30到TOP50的梯隊房企在長租和文旅板塊則較少參與。

克而瑞針對房企典型第二增長曲線進行全麵掃描,分析其發展模式及現狀。

商辦:房行業進入管理紅利期,模式向輕資產傾斜。商辦作為房企多元化的標配,TOP50房企已全線布局,並且六成房企已有成熟的產品線。隨著行業進入管理紅利期,商辦下沉至運營階段,資產管理和輕資產運營將逐漸成為商辦的未來的兩個主流發展模式。

商辦資產的價值在於資產管理,輕資產化運營對資產本身的要求較高,無論是整租,還是分租,對規模的發展和拓展方式作用非常快。目前上市的商管平台也主要是這種模式,未來輕資產也有望成為上市新風口。

圖:百強房企布局商業地產情況

注:未布局商業地產的房企有朗詩、陽光大地

數據來源:克而瑞整理

物業:百強房企分拆上市潮來臨。物業經曆上市潮之後,進入到運營和服務為本質的深水區。據克而瑞梳理,在運營服務下沉的過程中,從“四保”基礎服務到基於住宅的增值服務以及非住宅的布局,再到後續整套服務和城市服務。物企其實已經在嚐試從原來以純粹住宅為核心的服務進入到新的領域。

對於物業企業來說,上市僅僅隻是在運營探索過程當中的一種模式,不是唯一。未來物業企業會分化兩種,頭部物業實現全國化布局,多元賽道占領,市場占比持續提升;區域型物企憑借獨特的資源優勢深耕並占據本土市場份額,最終形成全國大規模的企業和地方的深耕型的企業。

產城:TOP50房企7成進入產業地產,模式尚在探索實踐。目前,TOP50房企當中有7成以上參與到產城領域中,或者有專門的平台公司,或者已經開始有相對標準化的產品落地。在整個產業區的開發和運營對於資金和資源的要求非常高,產業深耕的門檻也相對較高,未來的產城發展的一個主要賽道是跟戰略新興產業綁定的,主要集中在人工智能、智能製造、生物醫藥等領域。

產城的運營也在下沉,產品標準化被提上日程,整個體係將包含業態、載體和服務。在這個過程當中數字轉型會不斷推進,一方麵是為了提質增效,另一方麵是為了尋找盈利空間,而這將會帶來整個行業的迭代。

圖:部分房企在產業賽道已實現規模和營收增長

數據來源:克而瑞整理

文旅:百強房企過半涉足文旅, 呈現文旅產業和文旅地產兩種發展模式。目前百強房企中已有9家專門成立了文旅集團,長三角、雲貴川仍然是布局主要區域,主要是以康養、主題樂園、親子為主題。頭部企業進入到文旅的方式有三種:第一是以數據運營為核心;第二借助自然資源展開度假地產或者休閑商業運營;第三是通過IP進行整體的區域開發。文旅分文旅產業和文旅地產兩個方向。文旅產業的趨勢首先是多領域,打造文旅+康養,文旅+新零售,文旅+各種業態形成的組合拳,通過文旅小鎮來落地。同時托管的方式也多樣化。

康養:超過7成百強房企已經布局,產業投資比例提高,輕資產模式受重視。康養已成為一個熱點。從去年開始由於政策的推進,超過7成百強房企已經布局,部分頭部房企已經開始形成自己的康養品牌。

就康養產業整體趨勢來看:第一,規模在放量,到2030年整個養老產業將近達到20萬億的體量。第二,客群開始迭代和升級,40、50、60,甚至70都開始考慮養老產品。智慧型養老或者新技術在養老賽道的運營已經非常廣泛,康養已成為房企加速布局的領域。

租賃:百強房企半數已進入長租公寓,頭部企業保持發展優勢。整個租賃進入到了行業下沉期,所有資源以及市場規模已經開始向頭部傾斜,運營能力的運營商開始在各多元賽道脫穎而出。租賃仍享有政策紅利,行業發展空間大,發展也更加關注細分領域,從早期的白領產品,到現在的高端服務式公寓、企業宿舍、藍領公寓、人才公寓等。隨著行業發展深化,租賃將向兩個方向突破:一個是大租賃社區的運營,二是多業態的經營。

房企多元化發展基本格局已經形成,開發主業圍繞城市更新、TOD、代建三大新模式展開,多元化聚焦七大賽道。

隨著多元化賽道已經進入真正運營階段,未來將是以運營服務為核心才能獲取可持續收益。此外,行業對於數字化的應用越來越廣泛,也越來越深入,從開發建設,到運營管理,數字化在提質增效、精準營銷等方麵的作用愈發突出。產品和體係的標準化也越來越清晰,也越來越落地,將助力企業快速規模化、品牌化的擴張。未來,房企多元化肩負著挖掘“第二增長曲線”的重任,投資布局邏輯也將發生轉變。

(來源:丁祖昱評樓市)